地產投資策略：卓百德的10條物業買賣守則

卓百德先生是著名地產投資公司博善資金（Portwood Capital）的創辦人。他擁有逾三十年地產投資及研究經驗，獲譽為全球最熟悉亞太區物業市場的權威。卓百德先生定期撰寫提供投資資訊的「The Churchouse Letter」，分享個人證券投資建議及理財策略。在這個投資系列中，卓百德先生將重點解釋他認為投資者在買賣物業時應注意的守則。本篇是系列中的首篇。
 

簡介

房屋應該是人一生中擁有過最貴重的財產。

除少數我不想回首的交易，我想告訴大家的是：

我從投資房地產獲得的金錢，比我一生從工作中掙取的所有收入都多。

房地產投資是很特別的。它可以使你得到以倍數增加的收入。按揭能使你用別人的金錢致富。房地產投資可視為一種安全且可靠的長期金錢儲蓄，它能保障你退休後仍有穩定的收入，亦可以為你提供居所。

要建立一個長期收入來源，你的第一步就是購買房地產。

但你應該從何開始？這其實很簡單。不論你是經驗豐富的投資者，又或是想跨上投資階梯的起步者，我保證這篇文章都對你非常有幫助。

我在文章中總結了過去三十五年來我從世界各地投資房地產的經驗，並加上幾個故事來舉例說明。

然而，這並不是炒賣物業的「致富天書」。

請記住：所有人都可以靠地產買賣致富。你不需要持有大學學位、不需要特別訓練、亦不需要是個數學天才。你只需丁點常識以及一個容易跟隨的框架。

我在這個分成八部分的系列中提及的守則不一定最全面，亦不會誇口說自己無所不知。我只是比其他人更有房地產投資經驗罷了！

真正使我願意花時間坐下來記低這些想法的原因，是因為我看到身邊不少親朋好友在投資時犯下代價高昂的錯誤決定，而其實這些錯誤都是很容易避免的。這些人包括有智慧的、成功的、並通常是非常富裕的人。

我會在未來幾星期把所有守則列出，內容如下：

我在決定是否投資物業時必定會跟隨這些守則。期望它們能成為你房地產投資時的幫助，好像它們幫助我一般。

地點，地點，地點

以下是真切適用於所有物業，特別是香港物業的老生常談。可能上千樣東西使你的物業顯得與眾不同，但地點往往是最重要的因素。

物業所在的地段比任何因素都有更大的能力影響物業價格。

你可以購買全球最宏偉的房屋，但若是建於工廠旁邊或殘舊的社區中，它根本不值一提。

不同地段的物業價格有著非常明顯的差別。物業位於街道上的哪一端亦非常重要。如物業位於住宅區、郊區、或不同的行政區內外，價錢都有極大的分別。交通方便程度、良好的學校網絡、接近購物商場、或提供的工作機會對物業價格都比你想像中有更大的影響。

這是令物業投資成為投資界中最有趣及最有意義活動的原因之一。當你做了正確的選擇，回報率可以非常高。

這一切都是你的選擇。

秘訣就是你自己。不是物業代理（但一個優秀的物業代理絕對是個重要的資源），亦不是報紙的房地產版。是你。差異就在於你的判斷和分析，但你需要對該地段以及所有會引致物業價格變動的因有透切的了解。

這條守則關於如何判斷哪一個地段比較受歡迎。你需要猜測人的本性，以及驅使他們願意用較高的價錢去購買某些物業的原因。這不只需要找出帶動該地段價格改變的因素，更需要了解未來有可能影響物業價格的原因。

你可能需要花點時間才能夠了解所有能驅使物業價格變更的微妙之處，但要掌握大局確實有點困難。

即便是旁觀者也知道，窗外可看到中史公園的紐約住宅價錢必定很高昂；倫敦騎士橋（Knightsbridge）一帶的住宅亦必然是市內最昂貴且需求甚殷的物業；能看到悉尼海港及奧克蘭海港的物業也會向買家索取高價；而在香港，有氣派的太平山山頂及南區一帶的住宅更是全球最貴的物業之一。

但影響價格的微妙因素並不是那麼顯而易見的。香港的高樓大廈有著非常明顯的價格及社會等級聯繫：單位樓層愈高，它的每平方尺價格也普遍較高。例如單位每上升一層，每平方尺價格就有可能增加港幣$100（美金$15）。「園景」單位價格亦可能比「海景」單位低15% 至 20%。

某些社會中，高層單位的價錢不會跟個人品味拉上關係。居住在高層單位甚至被視為負面的事，如憂慮火警逃生路線、出入大廈所需時間、住宅到停車場的距離等等。

大城市如倫敦及紐約，都是由許多小鎮聚集組成、並有交通網絡連接。每個小鎮都各有特色，對不同人有截然不同的吸引力。

年齡及家庭狀況都會影響區域的受歡迎程度。家庭一般較關心孩子的教育、所以會留意住宅是否接近學校和運動設施、以及有否提供後花園給小孩遊玩。

單身人士及年輕的情侶一般較喜歡時髦酒吧，餐廳，及夜店聚集的區域。

年紀較大人士可能會比較注重醫療及健康設施，以及附近有沒有在步行距離范圍內的商店，可以免卻開車的需要。維修成本低的公寓比單幢式房屋連花園更適合他們。

這些需求導致物業價格的種種分別。那些愛到酒吧區流連的人大多只是租客，並未擁有物業。他們的薪酬想未必達到頂峰，因此將租金調低是成功把物業出租的主要因素。

我認為，嘗試找出每個城市中影響不同區域物業價格的人口因素和誘因是非常有趣的。身為投資者，我經常要找出這些因素，因它們能使我的物業賣得好價錢並助我避免犯錯。

我常常使用這種思考模式來了解一項投資是否有潛質，就讓我把它當作例子分享：我常懷疑美國曼哈頓是否適合小孩子成長。我對倫敦沒有這種懷疑。若然曼哈頓被認為是較不太適合小孩成長的地方，這表示租客可能多是單身人士或情侶，而非家庭。這將驅使我轉為投資市場上另一類物業。可能只有一間至兩間睡房的單位比有三間睡房的單位會是更好的投資。為什麼？因為該區的客人必定有較多希望租屋的單身人士及情侶，而不是希望房屋有多間睡房的家庭。

「它不能帶來比現在更多的收益…」

你必曾聽過這句有關海灘沿岸土地的老掉牙金句。但它同樣適用於主要城市的大部分中央區域。在倫敦中央區（以及不少香港地方）已經再沒有開發新的土地。舊區可能會改善用途及人口密度，但城市依然沒有增加土地供應。你看到的就是你擁有的。當城市開始擴展，通常會對現在土地資源增加壓力，使土地越來越珍貴。認清情況後，政府可能會著手發展現有土地，使人口密度大幅增加。

城市中部的低密度工廠區驟然化身為摩天大廈區，並會興建辦公室，住宅，酒店及商店；因此擁有那些區域的物業有可能是通往得到顯著財富的道路。但最重要的，是你能找到這些帶來財富的地點,要判斷可能引起重大的土地用途及土地價值改變的因素。你需要耐性，因改善通常不是馬上發生的。但亦有例外。我曾看過重大改變在相對較短的時間內發生了，使物業的價值大幅上升。

案例：

1997年亞洲金融風暴使不少亞洲地區物業的價格大幅下滑，香港的情況亦然。至2003/2004年度為止，六年來物業價格平均下趺60%。那時，我開始購買較舊的工廠大廈單位。我花數年時間大量累積同一幢大廈的單位。為什麼？因我們當時有個營商意念，而出來效果非常好。但同樣重要的是，附近有兩至三個發展項目，我認為它們會對我持有的單位有重大影響，因它是一幢很古舊的工業大廈。

起初，我發現城市規劃及分區守則正在改變。香港不少製造業的工廠都遷移至中國。對我來說，這代表有兩件事即將可能發生。第一，政府會慢慢把這些工業大廈轉變為高價值的商業大廈。它們將不再被骯髒的化學品工廠，紡織廠，或敲打金屬廠佔據；全部轉變為辦公室、設計工作室、批發公司、藝術畫廊、或（為現時中國內的工廠）作銷售和宣傳用途。這些輕工業都有能力繳交更高昂的租金，而大廈亦會逐漸優化，建立更多的共用設施。

其次，社會上有壓力驅使政府重新發展這類型工廠大廈，使它們變為更雅觀的優質商業大廈，以吸引更多高價值公司進駐。

第三，該區已有完善的發展計劃，要建設一個全新的高速地下鐵路系統，連接該區至中環商業區域，車程只需約十分鐘。這種交通建設可以為你的物業大大增加價值。當然，它需要時間來建造，但物業的價值一般會在工程初期就開始上升。

最後結果。我們購買用作發展小生意的單位，價格現已比2005/2006年度購買時增加了五至六倍。我們的生意額當然不俗，但我們掙取的金錢更大部分是從地產投資中獲得的。

許多人都懂得投資物業。這說明並不是只有私人大機構的股票及基金專家才可以做到的，而是不少「普通人」（像我一樣）都可以參與的。
 

第一部分完。若你盡力跟隨我提出的其中一、兩條守則，你將能更成功地投資物業。如你有任何問題或意見，歡迎向我提出。按此聯絡我。